Südbaden gehört zu Deutschlands interessantesten Immobilienregionen. Während medial Städte wie Berlin, Hamburg oder München (meist ist von den Top 7 die Rede) im Rampenlicht stehen, fällt bei genauer Analyse auf, dass Freiburgs Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt teilweise stabiler und stärker gewachsen sind, als die in den genannten Metropolen. Auch im Vergleichzu anderen Universitätsstädten wie Karlsruhe oder Heidelberg hat sich der Immobilienmarkt in Freiburg stark entwickelt..
Im Jahr 2020 auf 2021 stiegen die Kaufpreise durchschnittlich noch um 12,6% an. Dies ist mehr als in fast allen anderen Großstädten Baden-Württembergs und Bayerns. Auch wenn sich 2022 das Wachstum leicht abgekühlt hat, zeigen Freiburgs Quadratmeter mit 5.500 Euro die höchsten Preise im Vergleich zu anderen beliebten Städten wie Heidelberg (5.300 Euro), Nürnberg (4.700 Euro) oder Karlsruhe (4.500 Euro).
Menschen, die seit Jahrzehnten in Freiburg wohnen, haben oft ein „Bauchgefühl“, was hier zu den begehrten Lagen zählt bzw. welche Stadtteile eher als günstig einzustufen sind. . Doch wenigstens zwei Dinge müssen beim Vergleich berücksichtigt werden, die mit dem Verhältnis von Alt- und Neubauten zu tun haben. Neubau muss immer den aktuellen Standards in Sachen Sicherheits- und Energietechnik entsprechen. Diese haben sich in den vergangenen Jahrzehnten erheblich erhöht. Daher liegen Preise für Neubauten selbst nach Abzug der Inflationsrate üblicherweise über denen von vergleichbaren Bestandsgebäuden, die hinsichtlich der technischen Anforderungen im wahrsten Sinne des Wortes „Bestandsschutz“ genießen. Beispiele finden sich in Haslach und dem Stadtteil Mooswald. Die Nachverdichtung der Flächen um das Haslacher Bad und gegenüber dem Eisstadion haben die dortige Mischung auf dem Markt verändert.
Hinzu kommt aber auch der Anteil, den Neubauten an einem Markt haben können. Aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen – Freiburg ist attraktiv und zieht Menschen an – wurde in mehreren Regionen gebaut. Im Günterstal zeigen sich jedoch ganz andere Rahmenbedingungen als in den genannten Stadtteilen.
Die benannte Entwicklung in Freiburg ist aber auch eng mit dem Umland verwoben. So haben auch die Preise in umliegenden Gemeinden im letzten Jahrzehnt zugenommen. Die direkt angrenzenden Orte wie Merzhausen im Süden und Gundelfingen im Norden verzeichneten in den letzten Jahren sogar stärkere Wachstumsraten als die Kernstadt.
Es legen Premiumobjekte im Vorort sichtbar zu, während sie in der Stadt im Vergleich zu den Vorjahren eher stagnierten. Freiburgs günstigste Lagen sind mittlerweile günstiger als im Vorort. Gerade bei Einstiegspreisen entwickelt der Markt zunehmend Chancen; insbesondere zumal die Angebotszahlen sich in 2022 erhöht haben.
In Vororten wie Umkirch oder Kirchzarten zeigt sich ebenfalls ein stark steigender Trend bei Premiumobjekten. Gerade aber im unteren Preissegment liegen die Preise noch rund 1.000 Euro unter dem vergleichbaren Niveau in Freiburg.
Bei Pendeldistanzen von einer Stunde zeigt sich ein gewisses Nord-Süd-Gefälle. Insbesondere Bad Krozingen und der Bereich um Schallstadt haben in den letzten Jahren zum Freiburger Preisniveau aufgeschlossen.
Wer seinen Fokus auf Emmendingen oder Waldkirch richtet, findet dort mittlere Preise um 4.000 €/m2 bzw. 4.400 €/m2. In Offenburg sind es Kaufpreise von 4.700 €/m2 und in Lörrach 5.300 €/m2.
Was hat es mit der neuen Grundsteuer auf sich?
Viele Immobilieneigentümerhaben im Jahr 2022 Post vom Finanzamt erhalten. Denn das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 eine Reform angestoßen. Die Bundesregierung war verpflichtet, eine Neureglung der Grundsteuer zu entwickeln. Das bisherige Modell gilt übergangsweise noch bis Ende 2024 und war stark in Kritik geraten. Denn im alten Modell kam es dazu, dass sehr ähnliche oder auch direkt nebeneinanderliegende Grundstücke zu völlig unterschiedlichen Steuerzahlungen führten, weil Wertansätze sehr alt und in der Zwischenzeit stark auseinandergelaufen waren. Wie bei vielen Steuerarten gibt es eine Bemessungsgrundlage, quasi eine Basiszahl, die dann mit einem oder mehreren Prozentsätzen multipliziert wird, bevor konkret feststeht, wie viel Euro Steuer ein Bürger bezahlen muss. Bei der Grundsteuer galt bislang das Einheitswertmodell. Hierfür wurden in Westdeutschland letztmalig im Jahr 1964 Zahlen erhoben. Die Bewertung der Immobilien in Ostdeutschland liegt noch weiter zurück und stammt von 1935. Völlig unterschiedliche Steuerlasten bisher liegen eben an den verschiedenen Wertentwicklungen, die Grundstücke über einen so langen Zeitraum haben konnten. Mit der Reform werden die veralteten Einheitswerte durch ein aktuelleres Berechnungsmodell abgelöst. Das künftige Modell unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. In Baden-Württemberg basiert die Berechnung für Wohnimmobilien auf dem Bodenrichtwert.
Bis 31.01.2023 mussten alle Immobilieneigentümer eine so genannte Grundsteuererklärung abgeben. Hierfür konnten sie auf der Homepage des Bodenrichtwertportals die Bodenrichtwerte für ihr Grundstück einsehen und mussten dies zusammen mit der Größe des Grundstücks und Eigentümerinformationen dem Finanzamt über das Elsterportal melden.
Bislang kann für kein Grundstück genau gesagt werden, wie hoch die Steuerzahlung am Ende ausfällt. Denn keine Gemeinde hat bisher den letzten Teil der Rechnung fertiggestellt. Dies ist kein Versäumnis der Bürokratie, sondern liegt daran, dass der letzte Rechenbaustein, der sogenannte Hebesatz, erst noch der neuen Rechnung angepasst werden muss.
