Für das Gebiet „Brühl/Zähringen – beiderseits der Zähringer Straße“ soll untersucht werden, ob die Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen. Eine solche Satzung soll Mieterinnen und Mieter vor Luxusmodernisierungen und damit steigenden Mietkosten schützen. So soll verhindert werden, dass die Menschen, die dort leben, verdrängt werden.
Um das zu prüfen, hat die Stadtverwaltung das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH beauftragt. In diesem Zusammenhang sollen nun auch alle rund 3.200 Haushalte im Untersuchungsgebiet schriftlich befragt werden, um herauszufinden, welche Art Haushalte es im Gebiet gibt, wie hoch die Wohnkostenbelastung ist und wie die Wohnungen ausgestattet sind. Die Stadtverwaltung hofft, dass die Bewohnerinnen und Bewohner rege bei der freiwilligen Befragung mitmachen, denn je mehr Menschen mitmachen, desto aussagekräftiger werden die Ergebnisse sein. Der Datenschutz, so die Stadtverwaltung, sei gewährleistet
Bei dem Gebiet handelt es sich um das letzte der sogenannten „Verdachtsgebiete“, für die auf Grundlage statistischer Daten eine erhöhte Gefahr der Verdrängung der angestammten Bevölkerung festgestellt wurde. Der Gemeinderat hatte für „Brühl/Zähringen“ im November 2022 einen Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gefasst, nachdem ein konkretes Bauvorhaben in diesem Gebiet im Raum stand. Die Verwaltung wurde vom Gemeinderat beauftragt, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten und eine sozialräumliche Untersuchung zu organisieren.
Die Erhaltungssatzung, die im Baugesetz fest verankert ist, kann allerdings nicht einzelne Mieter schützen. Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist es auch nicht, bauliche Maßnahmen grundlegend zu unterbinden. Vielmehr soll im Einzelfall geprüft werden, ob bauliche Aufwertungsmaßnahmen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben können. Ist dies der Fall, können bestimmte Maßnahmen dann abgelehnt werden. Dies gilt auch für bauordnungsrechtlich verfahrensfreie Maßnahmen.
Unter einem besonderen Genehmigungsvorbehalt stehen beispielsweise Modernisierungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen, der Abriss von Wohngebäuden, die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Nicht eingeschränkt, aber genehmigungspflichtig, sind Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen auf einen zeitgemäßen technischen beziehungsweise gebietstypischen Standard. Auch Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes sind zulässig.
