Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der S-Immo GmbH Freiburg sagt es deutlich: „Mittlerweile bin ich schon 26 Jahre in der Immobilienbranche tätig, davon 6 Jahre in verantwortlicher Position in der Sparkassen-Immobilien-GmbH. Doch solch starke und schnelle Veränderung des Immobilienmarktes innerhalb von einem Jahr habe ich in meiner beruflichen Laufbahn noch nicht erlebt. Der Immobilienmarkt unterliegt enormen Veränderungsprozessen.“
Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten 1,5 Jahren grundlegend verändert. Der Jahreswechsel 2021 / 2022 war noch von einem äußerst niedrigen Zinsniveau geprägt. Über mehrere Jahre sind die Immobilienpreise enorm gestiegen. Wenn man sich die Preise in unserer Region anschaut, so haben sich die Immobilienpreise innerhalb von 10 Jahren nahezu verdoppelt. In Verbindung mit den niedrigen Zinsen waren Finanzierungen für viele Einkommens- und Bevölkerungsgruppen gut darstellbar, stellt der „Wohnmarktbericht der S-Immo“ klar.
Anfang 2022 sind allerdings mehrere Faktoren zusammengetroffen, die den Immobilienmarkt über das restliche Jahr umfassend verändert haben. Hohe Baukosten, Rohstoff- und Fachkräftemangel, starke Inflation und letztlich auch noch der Ausbruch des Ukraine-Krieges haben zu einer großen Verunsicherung der Marktteilnehmer geführt.
Die Europäische Zentralbank EZB hat im 1. Halbjahr 2022 die Zinsen deutlich erhöht. Dieses deutlich höhere Zinsniveau um ca. 4 % in Verbindung mit hohen Immobilienpreisen hat dazu geführt, dass etliche Interessenten eine Finanzierung nicht mehr darstellen konnten. Nicht nur die monatliche Belastung aus der Finanzierung ist stark angestiegen, hinzukommen die Mehrbelastungen für Lebensmittel und Energie aufgrund der höheren Inflationsrate.
„Aber die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist nach wie vor da, jedoch in deutlich reduzierter Form. Wir stellen oftmals fest, dass die aktuellen Kaufinteressenten über einen hohen Eigenkapitalanteil verfügen. Nach wie vor gibt es in unserem Geschäftsgebiet zu wenig Immobilienangebote. Da die Anzahl an Interessenten merklich zurück gegangen ist, ist auch die Marktstellung des Verkäufers nicht mehr ganz so stark. Verkäufer müssen in den Preisverhandlungen mit den Interessenten aktuell oftmals den Preis reduzieren, um eine Einigung mit dem Interessenten zu erzielen. Anfang 2022 wurden die Preisvorstellungen der Verkäufer oftmals auch noch überboten, was wir aktuell kaum noch feststellen können. Nach unserer Einschätzung hat sich der Immobilienmarkt vom Verkäufer- zum Käufermarkt verändert. Der Käufer diktiert zunehmend das Geschehen“, heißt es im Wohnmarkbericht 2023 der S-Immo.
Die Interessenten sind immer noch auf der Suche nach einer passenden Immobilie. Am Grund für die Immobiliensuche ändert sich ja in der Regel nichts. Wenn man aus finanziellen Gründen keine Immobilie kaufen kann, so wechselt man in den Mietmarkt. Wenn nun künftig mehr Interessenten nach weiterhin wenig Mietwohnungen suchen, dürfte wohl auch der Mietpreis weiterhin ansteigen.
Wie geht es nun mit dem Immobilienmarkt weiter ?
Oliver Kamenisch schildert dies im Wohnmarktbericht der Sparkasse-Immo folgendermaßen: Ein Blick in die Glaskugel fällt schwer. Solange die Inflation nicht dauerhaft auf das von der EZB vorgegebene Niveau fällt, wird sich an der aktuellen Marktsituation kaum etwas nachhaltig verändern. Wichtig wäre, dass die Bundesregierung Anreize schafft, um auch beim aktuellen Zinsniveau die Nachfrage zu stärken. Fördermittel auch für Kapitalanleger und Selbstnutzer sollten aufgelegt werden. Wohnraum war und ist nach wie vor knapp. Das Nadelöhr ist der Neubau und der geförderte Wohnungsbau. Wichtig wäre, dass von der Politik alsbald Lösungsvorschläge unterbreitet werden.
